金岩石：楼市调控如大禹治水 宜疏不宜堵

2010-08-29 09:39:28   来源:华夏时报   

[导读]仅有抑制房价上涨的政策于事无补，还会火上浇油，因为这是“堵而不疏”。若把保障房体系和商品房体系理解为中国楼市的“双轨制”，楼市调控就应学习古人的疏堵结合，一手坚决打击投机性炒房，一手大力促进保障房安居。

        古时连年水患，大禹治水成功的秘诀在于变“堵”为“疏”，我国古代著名的水利工程都江堰也是以“疏”为本，疏堵结合，让四川人民受益千年。楼市调控一味追求压开发商降价其实无济于事，北京上海等中心城市的房价若真的降了，今天义愤填膺的房价“斗士们”多半会翻身入市，房价又会像弹簧一样弹得更高。仅有抑制房价上涨的政策于事无补，还会火上浇油，因为这是“堵而不疏”。若把保障房体系和商品房体系理解为中国楼市的“双轨制”，楼市调控就应学习古人的疏堵结合，一手坚决打击投机性炒房，一手大力促进保障房安居。

        楼市调控应疏堵结合，所以保障房体系的完善至关重要，但在实践中要区分两种投机行为：一种是商品房中的投机性炒楼，另一种是双轨制中的政策性投机。保障房是非市场化的低价房，有公租房和“经适房”。公租房体现的是对特定群体的住宅补贴政策，不涉及低价房的未来产权交易，但所谓的“经适房”却不是这样，低价“经适房”的未来产权交易包含着政策性投机，这种投机比市场中的投机性炒房更不公平。按照现在的有关规定，“经适房”满5年后可以解禁换证，与商品房享受同等待遇，由业主自行决定出租或出售。这就好比分流洪水所筑的堤坝一样，前面辛辛苦苦地筑坝分流，后面已经谋划毁堤取水，结果必然是千里之堤毁于蚁穴。双轨制的楼市调控若以反投机性炒房的名义引进了政策性投机，“经适房”的建设就不是保障房安居，而是保障房投机，不仅将毁坏保障房体系，而且还将“劣币驱逐良币”，毁坏中国尚不成熟的商品房体系。

　　楼市价格越压越涨

　　源头不在市场

　　在政策调控的高压之下，多数城市的房产成交量已经开始恢复，这暗示着未来房价仍将继续上涨。从2004年开始，城市房价与政策调控的关系就像政府脚下踩的弹簧一样，政策一抬脚就涨，房价是越调越高。房价涨幅的提速恰恰是楼市调控开始之时，这不是偶然的巧合，也并非市场有意和政府唱对台戏，而是政策体系本身的不协调。

　　不久前拜读了万达集团董事长王健林先生的文章，他总结的四条意见可谓言简意赅：1、不是地价贵，而是财税体制不合理，地方政府只能靠卖地求发展；2、不是商品房的价格高，而是保障房的政策不到位，购房者只能争抢商品房；3、不是房价太高不合理，而是收入太低不合理，工资上涨的幅度落后于国民收入的增长；4、不是刚性需求过旺，而是土地供给不足，30年间城市人口增了3.6倍而同期城市土地供应的增长却不到1倍。在我看来，这“王四条”只需要再增加一条：5、不是房价增长过快，而是货币增长更快，20年房价的上涨幅度远低于广义货币供应量的增长。

　　“王四条”加一条，揭开了中国楼市内在的供求失衡。坊间曾经流传着一个很愚蠢的问题：房价究竟是总理说了算，还是总经理说了算？正确答案是：总理和总经理谁说了都不算！谁能控制价格谁就消灭了市场，因为市场规律就是供求决定价格！但这供求两字，看似简单却变化万千，因为人的需求是多层次的，可能的供给是多方面的，在中国不成熟的房地产市场中，调控政策对供给的影响造成了越调越涨的现实和预期。为什么这么说呢？