- 1. 问：什么是“五证两书”？
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解答：
"五证"包括：《建设工程规划许可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、建设工程开工建设许可证》； "二书"包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
- 2. 问：申请二手房贷款需提供哪些资料？
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解答：
申请二手房贷款需提供以下资料：（一）买房需要提供的资料：1、身份证明（包括身份证、军人证件、外籍人士须提供护照）；2、户口簿；3、配偶身份证件（包括身份证、军人证件、外籍人士须提供护照）；4、收入证明（银行指定格式）；5、婚姻证明（结婚证、单身证明、离婚证或离婚判决书）；6、所在单位营业执照副本复印件（加盖单位公章）；7、学历证明（大专以上提供）；8、半年个人帐户银行流水；9、贷款银行要求提供的其他证明文件或资料。（二）卖方需要提供的资料：1、身份证件（包括身份证、军人证件、外籍人士须提供护照）；2、户口簿；3、配偶身份证件（包括身份证、军人证件、外籍人士须提供护照）；4、婚姻证明：结婚证、单身证明或离婚证明（须有财产分割证明）；5、房屋产权证；6、出售已购公房、央产房、经济适用房须提供购房合同、协议及有关批准文件；7、其他证明文件或资料。
- 3. 问：二手房按揭贷款交易有哪些流程？
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解答：
二手房按揭贷款交易流程如下：1、签订房产买卖合同；2、落实贷款担保；3、提交贷款申请；4、银行评估房屋；5、签订贷款合同；6、银行调查审批；7、办理房产过户；8、银行发放贷款；9、借款申请人按月还款。
- 4. 问：选择二手房要注意些什么？
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解答：
（1）产权清晰。产权证上的房主与卖房者是否一致；搞清楚所卖房屋的性质；产权证上所确认的面积与实际面积是否有太大差距；验证产权证的合法性与真实性；验证产权的完整性，判断其房产有没有抵押、被查封、有无共有人、共有人是否同意出售等，以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。（2）房屋质量。观察房屋的结构是否方正或异型、建筑质量、装修材质等，看房屋的内外部结构是否被改动过、根据家庭人口数量判断其户型是否适合自己、是否有私建部分、是否有占用走廊或阳台；装修配置，看原房屋装修的水平、档次如何；确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象，卫生间有无渗漏、干湿是否分区、热水器与厨房距离是否过远、客厅和卧室的采光通风情况；电话线、宽带的安装是否完备等。（3）物业管理。了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴；观察电梯是否可以正常使用；了解该区的停车场、小区绿化的基本情况；保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。（4）房屋历史。了解该房的修建年限，还有多久的土地使用期限；有哪些人住过，有什么用途；原住户在当地的信用情况；是否有欠交物业费、水电费等。（5）房屋价值。根据所了解的情况，结合自己的经验和看过的其它房屋的情况以及其他渠道，判断该房屋的性价比；根据该房屋所处地段及周边配套或区域内大环境规划情况判断该屋是否具备一定的升值空间。（6）贷款情况。了解该屋能否贷款，再根据自身的资金情况和贷款政策，判断购买该屋需要的首付和贷款条件是否适合自己。（7）周边配套。根据家庭成员情况，选择周边配套设施较为齐全的房子，如：学校、幼儿园、医院、超市、银行等。
- 5. 问：委托什么样的中介比较放心？
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解答：
有正规的营业执照、税务登记证等相关证件；有房管部门颁发的中介代理备案证书；经纪人须挂牌持证上岗；有一定品牌知名度、无重大投诉；能够提供优质服务。详情请参阅透明房产网《房地产经纪管理办法》（自2011年4月1日起执行）。
- 6. 问：如何查询房屋的合法性和可售性？
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解答：
有购买意向后，必须首先对该房屋进行查档，包括查证物业产权是否清晰，是否可正常上市交易，有否被法院查封、被抵押等背景资料（西华门街32号政务服务中心房产分中心交易大厅二楼34号、35号窗口）。
- 7. 问：签买卖合同前该注意些什么？
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解答：
买卖双方应该在约定房屋总价、付款方式、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付等内容后，与中介方一起签定《买卖合同》。其次，双方应该注意将下列条款写入合同以维护自身权益：
1、买方做好卖方的产权调查，以便了解该房屋是否被抵押、是否被法院采取了查封、冻结等强制措施。
2、钱款分批支付，一般签约当日支付不低于5%的初款，过户递件成功后支付30%，取得收件收据时支付60%（如按揭则由银行代为支付），产权证办理完毕支付最后5%。
3、在卖方存在抵押的情况下，确定卖方撤消抵押的时间。
4、约定卖方户口迁出的时间，一般约定为签约之日起15个工作日内。
5、卖方的产权证存放在中介公司，降低一房两卖的几率。
6、对买方的贷款年限、额度和资信进行了解。
7、在合同中约定好买方办理贷款手续的时间。
8、依现今的贷款政策，买方已有两套以上贷款记录（含两套）且尚未结清又进行按揭贷款的，银行拒绝通过其贷款资格。
9、合同转让价往往与评估价不一致，银行对贷款采取就低原则。如果合同价格远远高于评估价格，则会导致买方贷款额度不足。
- 8. 问：交易过户时需要什么资料？
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解答：
交易过户时需要以下资料：（一） 必须提供的资料1、申请人有效身份证明（企业需提交营业执照，机关、事业单位需提交组织机构代码证（副本）及单位介绍信或法人授权委托书）；权属信息未载入登记簿的，属于夫妻共同财产的，所有权人及配偶需持结婚证原件共同到场申请；登记人为未成年人或无民事行为能力人，由其监护人提交相关证明并代为办理；2、房屋所有权证；3、房屋买卖合同（需经二手房网上签约系统录入）；4、契税完税证明或纳税通知书；5、政策性住房入市交易的其他必备材料；6、维修资金缴存证明（在买卖过户登记时申请维修资金过户后生成缴存证明或房屋专项维修资金交款通知单）；7、其他必要材料（如：买房若涉外，需出具国家安全事项审查意见书；申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。）（二）若委托办理还需提供：1、买房本人或卖方相关权利人因特殊情况不能亲自到场办理买卖过户手续的应当公证委托他人办理；2、委托公证书原件，受托人有效身份证明。（三）二手房买卖办证请备齐办理所需如下要件：1、基本要件（1）买卖双方身份证件原件、复印件1份；（2）房屋买卖合同原件、复印件1份；（3）房屋所有权证明原件、复印件1份；（4）卖方婚姻状况证明；（5）房屋登记信息档案；（6）卖方家庭户口证明原件、复印件1份（申请个人所得税减免者需提供）。2、其他情况所需要件。
- 9. 问：二手房交易过户须缴纳什么费用？
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解答：
二手房交易过户须缴纳以下费用：（一）交易手续费：住宅按建筑面积收取，每平方米6元（买卖双方各半）；非住宅按成交价或指导价×0.7%收取（买卖双方各半）；（根据成府发【2002】9号、川价费【2004】171号）（二）登记费（住宅80元/套、非住宅550元/套），共有人房屋权利证书工本费10元/套。（根据发改价格【2008】924号、川价发【2008】87号、成价发【2008】91号）（三）专项维修资金：收费标准请到维修资金窗口咨询（四）契税、营业税及附加、个人所得税、印花税。征收标准：契税：（买方交纳）：成交价×3%家庭首次购买普通住房（90-144平方米）：成交价×1.5%家庭首次购买90平方米以下普通住房：成交价×1%营业税及附加：（卖方交纳） 购房时间满五年的普通住房免征营业税非住宅、满五年的非普通住房按差额征收：（出售价—购房成本）×5.55%购房时间不足五年的普通住房、非普通住房全额征收营业税：成交价×5.55%个人所得税：（卖方交纳）成交价×1%其中通过继承、赠与取得的住房和非住宅，再次交易时须缴纳个人所得税为成交价×20%出售购买时间满五年的家庭唯一住房，免征个人所得税印花税：买卖双方各交纳成交价万分之五，房屋产权证按件征收5元/件其中：自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征印花税。
- 10. 问：房屋交割时需要注意什么？
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解答：
房屋交割需要注意以下问题：在办理完“查档——签约——按揭（按揭流程见下页）——过户——完税——取证”等基本流程后买卖双方到房屋所属物管公司查询水、电、气、电话、宽带及物管等款项有无拖欠的明细，多退少补后，买方将上文提到的预留的5%的尾款交付卖方，交易完成。
- 11. 问：租赁房屋该注意些什么？
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解答：
房屋的租赁，出租方和承租方应当自签订或变更租赁合同之日起三十日内，须到当地房产管理部门登记备案；双方谈好租金金额、支付周期、房屋交付时间、租期、押金金额、是否接受转租或合租、清点完房屋内物品后方可签订租赁合同；租赁双方应在合同到期一个月前商议是否续租，如续租是否更改租金等，重新签订租赁合同并到当地房产管理部门登记备案；租赁合同及各项票据租赁双方应妥善保存。
- 12. 问：各种物业的土地使用年限有多久？
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解答：
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